Giữa bối cảnh thị trường bất động sản còn nhiều lực cản, căn hộ TP.HCM vẫn duy trì được giao dịch trong đầu năm 2026. Nguồn cung dịch chuyển ra ngoài trung tâm, giá bán phân hóa, thanh khoản gắn chặt với lãi suất và điều kiện tín dụng.

Lực hồi từ nền tảng vĩ mô

Theo báo cáo “Tổng quan thị trường căn hộ TP.HCM quý I/2026” của Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group vừa công bố, thị trường căn hộ TP.HCM bước vào năm 2026 trong bối cảnh kinh tế toàn cầu tiếp tục chịu tác động từ các yếu tố địa chính trị và biến động năng lượng.

Xung đột tại Trung Đông kéo dài tạo ra áp lực trực tiếp lên giá dầu. Trong các kịch bản được đưa ra, giá dầu có thể dao động trong khoảng 90-100 USD/thùng và có khả năng tăng lên 120-140 USD/thùng nếu căng thẳng leo thang. Biến động này tác động đến chi phí sản xuất, chi phí vận chuyển và kỳ vọng lạm phát, từ đó ảnh hưởng đến hành vi tiêu dùng và đầu tư, trong đó có bất động sản.

Trong nước, nền kinh tế vẫn duy trì mức tăng trưởng tích cực khi GDP quý I/2026 đạt 7,83%. Tuy nhiên, mặt bằng lãi suất vẫn là yếu tố có ảnh hưởng trực tiếp đến thị trường. Việc tiếp cận tín dụng đối với người mua nhà và doanh nghiệp bất động sản chưa có nhiều thay đổi, khiến các quyết định giao dịch gắn chặt với khả năng tài chính thực tế.

Trong điều kiện đó, thị trường căn hộ TP.HCM ghi nhận khoảng 3.700 căn hộ mở bán mới trong quý I/2026, tăng 86% so với cùng kỳ. Lượng tiêu thụ đạt khoảng 4.800 căn, tăng 70% theo năm. Đây là những con số cho thấy nguồn cung đã bắt đầu quay lại thị trường và nhu cầu vẫn tồn tại, tập trung vào các sản phẩm có pháp lý rõ ràng và tiến độ cụ thể.

So với quý IV/2025, nguồn cung giảm 75% và lượng giao dịch giảm 63%. Biến động này phản ánh nhịp thị trường chậm lại theo chu kỳ ngắn hạn, chịu tác động trực tiếp từ lãi suất và điều kiện tín dụng. Trong bối cảnh đó, việc tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho các dự án và chính sách bán hàng linh hoạt từ chủ đầu tư đóng vai trò quan trọng trong việc duy trì giao dịch. Thị trường vận hành theo hướng chọn lọc, gắn với năng lực triển khai dự án và khả năng chi trả của người mua.

Trục phát triển dịch chuyển ra ngoài lõi đô thị

Cấu trúc nguồn cung căn hộ TP.HCM trong quý I/2026 cho thấy sự dịch chuyển rõ rệt ra các khu vực ngoài trung tâm. Theo báo cáo, Bình Dương trở thành khu vực dẫn dắt nguồn cung với khoảng 2.200 căn hộ mở bán mới, chiếm gần 60% tổng nguồn cung toàn thị trường. Trong khi đó, khu vực trung tâm TP.HCM vẫn duy trì vị thế về giá trị nhưng nguồn cung mới hạn chế, chủ yếu tập trung tại một số dự án. Quỹ đất ngày càng thu hẹp và tiến độ pháp lý kéo dài tiếp tục ảnh hưởng đến khả năng triển khai dự án mới tại khu vực này.

Sự dịch chuyển nguồn cung gắn liền với tiến độ phát triển hạ tầng. Các dự án như Vành đai 3 dự kiến hoàn thành trong năm 2026, cao tốc TP.HCM – Long Thành đang được mở rộng và hệ thống metro tiếp tục triển khai. Hạ tầng giao thông giúp rút ngắn thời gian di chuyển, qua đó thay đổi cách phân bổ nhu cầu nhà ở và đầu tư.

Diễn biến giá bán phản ánh rõ xu hướng này. Giá sơ cấp trung bình tại khu vực trung tâm TP.HCM đạt khoảng 102 triệu đồng/m², gần như không thay đổi so với cuối năm 2025. Bình Dương ghi nhận mức giá khoảng 56 triệu đồng/m², tăng 7% theo quý và tăng mạnh so với cùng kỳ năm trước. Bà Rịa – Vũng Tàu đạt khoảng 50 triệu đồng/m², có điều chỉnh giảm nhẹ theo quý.

Sự khác biệt về giá cho thấy mức độ phân hóa theo vị trí ngày càng rõ. Khu vực trung tâm giữ mặt bằng giá ổn định nhờ nhu cầu ở thực và nguồn cung hạn chế. Khu vực mở rộng hình thành mức giá mới, gắn với kỳ vọng phát triển hạ tầng và sự gia tăng nguồn cung. Một số dự án tại Bình Dương được phát triển ở phân khúc cao cấp, góp phần thay đổi cách định vị khu vực này trong thị trường căn hộ.

Không gian thị trường vì vậy được mở rộng, với nhiều khu vực cùng tham gia vào quá trình tạo lập nguồn cung và giá trị. Sự thay đổi này có tác động dài hạn đến cấu trúc thị trường căn hộ TP.HCM.

Thanh khoản phụ thuộc tín dụng, thị trường sàng lọc rõ

Thanh khoản thị trường căn hộ TP.HCM trong quý I/2026 duy trì ở mức có giao dịch, nhưng tốc độ hấp thụ có sự điều chỉnh so với quý trước. Tỷ lệ hấp thụ tại khu vực trung tâm đạt khoảng 55%, trong khi Bình Dương đạt khoảng 74%. Cả hai khu vực đều ghi nhận mức giảm so với quý IV/2025.

Diễn biến này phản ánh sự thay đổi trong hành vi người mua. Quyết định mua nhà không còn diễn ra nhanh mà gắn với quá trình đánh giá kỹ lưỡng các yếu tố như pháp lý dự án, tiến độ xây dựng, chính sách thanh toán và khả năng vay vốn. Người mua ưu tiên các sản phẩm có thông tin rõ ràng và khả năng bàn giao cụ thể.

Lãi suất tiếp tục là yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến thanh khoản. Chi phí vay vốn duy trì ở mức cao khiến việc sử dụng đòn bẩy tài chính trở nên hạn chế hơn. Dòng tiền vì vậy tập trung vào những dự án có độ tin cậy cao, thay vì phân tán theo kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.

Ở phía nguồn cung, kế hoạch mở bán trong năm 2026 được điều chỉnh theo hướng thận trọng. Tổng nguồn cung mới dự kiến đạt khoảng 28.000-29.000 căn, thấp hơn so với dự báo trước đó. Quyết định này gắn với chi phí vốn và điều kiện tín dụng, ảnh hưởng đến tiến độ triển khai dự án của các chủ đầu tư.

Quá trình sàng lọc diễn ra rõ ràng trên thị trường. Những dự án có pháp lý đầy đủ, tiến độ rõ ràng và chính sách tài chính phù hợp duy trì được giao dịch. Các dự án thiếu lợi thế cạnh tranh gặp khó khăn trong việc tiếp cận người mua.

Các yếu tố về nguồn cung, giá bán và thanh khoản cho thấy thị trường căn hộ TP.HCM đang vận hành theo hướng chặt chẽ hơn, gắn với điều kiện tín dụng và khả năng chi trả. Đây là giai đoạn định hình lại cách vận hành của thị trường, với trọng tâm đặt vào chất lượng dự án và nhu cầu thực.